注:我方始终保持独立、客观、公正的第三方立场,验房案例仅陈述该项目现场验房真实存在的问题,并对问题的性质、危害及可能产生的后果进行分析,意在对未验房的业主作出提醒。少部分买房做投资用途的个人或许会担心本文内容将会影响房价升值而产生有抵触情绪,仅代表翘楚验房监理网在此提前表示抱歉!每一篇原创案例都是用心所写,能够帮助大部分业主保障自身利益是我们一贯所坚持的。

交付小区:首创.国际学园(4号楼、5号楼)

项目地址:山西大学城定阳路太原理工大学北200米

销售均价:6000元/㎡

建筑类别:高层交付标准:精装房

户型面积:100㎡、111㎡等

产权年限:70年

容积率:2.38

绿化率:35%

物业费:1.85/㎡/月

物业公司:晋中首创学园物业管理有限公司

开发商:晋中科创新城房地产开发股份有限公司

(以上项目介绍信息来源于网络,仅供参考)

翘楚验房在第一次接到首创·国际学园业主的验房委托时间是2017年11月。11月份作为首创·国际学园业主预验房的阶段。通过与业主的交流了解,在预验房结束后开发商会对业主在房屋质量查验时所验出的问题进行整改,整改完成后再通知业主收房。

原本按照以上流程,交房、收房是没有问题的,但直至今日(2018年08月),仍然有几十位业主拒绝收房,到底是怎么回事呢?

      对于首创国际学园一直比较的关注的网友应该会看到,2018年7月份山西青年报对于该楼盘的连续3篇的报道:7月2日《山西大学城首创国际学园业主被开发商忽悠 入住近三年孩子没学上》,7月16日《首创国际学园 精装房换几块瓷砖要4个月 房屋质量让业主欲哭无泪》,7月18日《榆次大学城首创国际学园 问题楼盘是上市公司“首创集团”项目》;权威媒体代表了社会的呼声,且呼声如此之高,这个“问题楼盘”的帽子是切切实实的扣在了“首创地产”的名字上。

小编分别对这几篇文章仔细阅读了后,简单与大家聊一下,这几篇报道所表达的内容。

7月2日的报道,反应的问题并不局限于2017年11月份交付的4号、5号楼,反应的是整个小区关于教育资源配套的问题,存在上学难,配套难以实现等现象;

7月16日的报道,反应的是业主因为房屋质量问题曲折的收房经历,既然文章中提到了“验房”,那么稍后我们会一一为大家解答。

7月18日的报道,其实从标题上就能看出来,因为教育配套问题,承诺不予实现问题,房屋装修质量问题,让大家不禁想问,这个地产真的是首创集团的项目吗?作为“2016中国企业500强”中排名第408位的颇具实力的企业,真的不顾及品牌影响力而将该地产项目做到购买该楼盘的业主人人抱怨的程度?文章给出的答案是肯定的,这个项目的主导单位,确实是首创集团旗下的全资子公司。

第二篇报道,既然聊到我们的专业,那我们作为第三方验房机构,也将现场实际验房情况为大家说明。正如大多数业主所反应的,最关心的问题还是收房后看到家里装修质量问题,没有收房的喜悦,只有对装修质量问题头痛不已。从11月份的预收房,到验房后的整改阶段,再一次一次的复验。有的业主表示,虽然让我来复验、收房,但是存在的问题依旧是没有整改。验房师在查验时发现墙砖大面积空鼓,甚至直接用手轻轻一碰都能掉下来,这不是危言耸听,这是现场实际存在的情况。

现在我们用图文的形式,将验房过程中的典型问题进行展示与描述,希望通过这样详细的表述,首创地产能对影响业主使用的问题进行处理,而不是用一拖再拖的方式让业主无奈的收房。

入户门“门打架”

初次去验收时,很多业主反应该问题,一扇门打开,另一扇门再开的时候就容易撞到人或者门碰门。查看国家规范后能明确知道,国标对于住宅入户门的安装要求是不允许妨碍公共交通及相邻户门开启。

参考规范:《住宅设计规范》GB50096-2011 5.8.5 户门应采用具备防盗、隔声功能的防护门。向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门开启。
条文说明:5.8.5 为保证居住的安全性,本次修编明确规定住宅户门应具备防盗、隔声功能。住宅实态调查发现,由于原规范中“安全防卫门”概念模糊未明确其应具有防盗功能,普遍被住户加装一层防盗门,而加装的防盗门只能向外开启,妨碍楼梯间的交通,本条规定设计时就应将防盗、隔声功能集于一门。 
一般的住宅户门总是内开启的,既可避免妨碍楼梯间的交通,又可避免相邻近的户门开启时之间发生碰撞。本条规定外开时不应妨碍交通,一般可采用加大楼梯平台、控制相邻户门的距离、设大小门扇、入口处设凹口等措施,以保证安全疏散。

入户门安装不正

现场查验出的入户门安装不正的情况有几种,比如:门框安装不垂直、门框安装大小头明显、门扇安装不正等情况,这些安装所出现的问题都是比较低级的,只要安装师傅仔细点,技术人员查验的勤一点,就可以杜绝这些问题。而且在太原这么多的楼盘中,发现入户门安装问题的也很少,但这个项目集中出现的情况比较多。

入户门型材变形

上图中显示的是比较典型和普遍存在的门框型材变形的问题,如此明显的变形,在交付时都没有进行排查和整改,在业主收房时一进门就看到,影响收房心情,也不禁联想到房间内的其他问题该有多少。

入户门门框未填实、无灌浆盖帽

入户门安装完毕后,如没有更换入户门的需求,则应将门框填实,并安装装饰盖帽。但现场查验的情况来看,这一步骤并没有做。门框灌浆的主要作用,首先是对门框进行加固固定,其次也能减小门扇在关闭时产生的较大噪音。

户内门门套边离缝

该现象在查验现场出现频率较高,几乎户内门套都与墙面有离缝。

户内门门套与地面离缝过大

部分门套与地面离缝过大,后期业主入住使用后,容易在此形成卫生死角,而且观感上也较差。

户内门门套与墙面离缝较大

户内门卫生间门套边未打胶

卫生间门套如果安装后紧贴墙面一般是不需要打胶处理,但现场查验的卫生间门套比较多出现与墙面离缝较大,那么如果不做打胶处理,后期容易造成水汽浸透,出现门套起皮甚至变形的现象。

户内门部分门吸松动

属于安装类问题,最基本的配件都没有给安装紧固,开启门扇时甚至有门吸脱落的情况。

墙面开裂

墙面开裂、裂纹比较多的出现在门窗洞口及衣帽间墙面处,墙面开裂比较影响装饰观感,在后期有业主铺贴墙纸后甚至容易引起墙纸开裂。

户内门边墙面受损

户内门边的墙面开裂,主要是因为门套安装过程中对墙面造成的伤害,也是不同工种交叉作业引起的问题,这类问题不应该出现在即将收房的房屋内,在交付前就应该排除掉,但是这类情况在现场却不少见。

墙面阴角垂直度偏差较大

墙面阴角垂直度偏差较大,主要影响后期业主如果在偏差较大处摆放柜子,容易造成柜不能贴边的情况,而且后期发现该问题后整改难度较大,大多数情况下业主只能被动承受。

墙面阳角不垂直偏差较大

洗菜池下侧墙面开裂

部分洗菜池下侧墙面出现空鼓、开裂,在入住后容易出现墙面抹灰层脱落的情况,因为该处有分集水器,整改也非常麻烦。

墙面湿度偏差较大、起皮

在部分靠近卫生间、厨房处的墙面下沿出现墙面湿度偏差较大的情况,观感查看既能发现部分墙面已经出现返潮、起皮的现场,对于该类问题建议一定要找出引起返潮的原因,再去整改该问题,不然翻来覆去的维修,还是出现同样的问题。

墙面砖大面积空鼓

部分墙砖空鼓、脱落

窗洞顶部墙砖松脱

墙面砖空鼓是该项目最典型的装修质量问题了,不仅空鼓,而且还空鼓脱落。大多数业主对墙面空鼓的印象可能就是一间卫生间里有一两块甚至多的两三块的,但是在首创国际学园的墙面砖空鼓的查验中发现,基本上墙面砖空鼓都是整面空鼓的,可能轻轻一碰都有掉下来的情况,大多数业主在预验房时对墙砖空鼓的问题表示不能忍,这还没收房就出现这样严重的装修质量问题,

墙面砖吃水

地漏堵塞

排水管连接处未做密闭措施

连接处如不做密封处理,入住使用后容易出现反臭的情况。

卫生间顶棚漏水

卫生间顶棚排水管处出现渗水情况,一般来说卫生间的防水施工完成后应进行闭水试验再进行下一步工序,如果该项目做过闭水试验怎么还会出现渗水状况呢?渗水问题是最影响业主后期使用的,而且问题出现后整改难度大,影响业主的生活。

窗台石材下侧未收口处理

窗台石材下侧这些细部需要收边的问题在该项目基本没有处理好的,大多数都是如上图这些现象。

窗台石材破损

石材断裂、破损等问题本应是交付前就应更换的问题,但现场不只哪一户个例出现。

过门石断裂

石材断裂、地砖空鼓

窗扇型材破损

窗型材各种破损,有缺角的,甚至有直接破裂开完全影响使用的,但收房现场该现象依旧没有处理,业主可能去了一次复验还存在该问题,但第二次甚至三次还是没有进行处理、更换。一拖到底是这个项目的核心法则吗?

窗铰链饰盖破损

比较细节的问题,其实更换也不是很麻烦的事,但在现场经常出现。精装修房的细节管控在这个项目上是不存在的。

窗框边异物未处理

窗扇与窗框关闭时剐蹭

属于安装调试类问题,影响业主对门窗的正常使用,如未整改,在后期使用过程中容易出现损坏的情况。业主收房后,如因使用造成的破损问题,该找哪家单位处理?

外侧玻璃槽口胶条安装不到位

窗固定玻璃槽口胶条主要作用是用于密封窗框,避免外侧淋水落入窗框内,即便窗框有泄水孔,但如果雨量比较大的情况,则容易造成窗框渗水入室内的情况。

窗锁条变形

验房师在房屋查验时,对于门窗的安装情况、使用情况都会进行查验。窗锁条变形的影响主要是无法正常使用窗锁具。

窗外框边施工未完成

比较多的出现在厨房、卫生间窗外框,窗框外侧未施工完,即交房?到底是管理工程的单位对该问题不了解还是无视该问题?既没有收边更没有做防水胶施工,况且出现该问题的部位在北侧,最容易出现渗水状况的部位。

窗外下框打胶不全

部分窗外框未打胶,后期容易引起外框处渗水的现象。

玻璃划伤

大面积的固定玻璃必须使用钢化玻璃,钢化安全玻璃是强度极高的玻璃,但是高强度的同时也有它的弊端,比如:钢化玻璃有3‰的自爆率,一旦表面有划痕、划伤等缺陷自爆率会呈几何倍的增加。

参考规范:《建筑用安全玻璃第二部分的钢化玻璃》(GB15763.2-2005)

第5.3条‘钢化玻璃的外观质量应满足表6的要求。表6钢化玻璃的外观质量:

1、爆边:每片玻璃每米边长允许有长度不超过10mm,自玻璃边部向玻璃表面延伸深度不超过2mm,自板面向玻璃厚度延伸深度不超过厚度1/3的爆边个数。

2、划伤:宽度在0.1mm以下的轻微划伤,每平方面积内允许存在条数。长度≤100mm时 4条,

宽度大于0.1mm的划伤,每平方米面积内允许存在条数,

宽度0.1mm-1mm,长度≤100mm时4条;

3、夹钳印:夹钳印与玻璃边缘的距离≤20mm,边部变形量≤2mm(见图5);

4、裂纹、缺角不允许存在。

窗玻璃破损

现场查验过程中玻璃破损的情况比较常见,相信不管是验房师还是业主还是首创的工作人员,都能很容易的发现该问题,但为什么直至邀请业主来收房了这类问题还是赤裸裸的摆在这?

木地板局部冒灰、松动

虽然展示的图片只有上图,但是现场的情况严重更多。房间内大面积的地板松动,踩上去软绵绵的。边沿部位灰尘清理多次也未能清理干净。

顶棚裂纹、水渍

部分顶棚处水渍明显、漆面已经出现了起皮、褶皱的现象,裂纹明显。出现这类现象,很大的可能性是楼板已经出现了贯穿的裂纹,因为顶棚本身是没有抹灰层的,所以也就不存在抹灰层开裂的情况。

个别油烟机插座未安装

吊顶扣板安装不平整

检修口与燃气管道位置冲突

镜柜柜门无法完全开启

插座位置被挡

该处的插座预留位置就成了摆设,根本无法使用。

卫生间地面反坡(有积水)

卫生间地面是经常会有水的,那么如果地面的排水坡度达不到的话,就会容易出现积水的情况,严重影响业主后期使用。难道施工人员没有这个常识?

强电回路接线有误、回路标识混乱

插座接线、回路设置等是验房师在验房过程中重点查验的问题之一,因为其对入住后的使用影响大,电路也涉及到安全问题。合理的回路设置及正确的插座接线是电路安装最基本的要求。参考规范:住宅设计规范(GB50096-1999)6.5.2 3、每套住宅的空调电源插座电源插座与照明应分路设计;厨房电源插座和卫生间电源插座宜设置独立回路; 4、除空调电源插座外,其它电源插座电路应设置漏电保护装置。

窗洞上测大小头

在验房现场发现该窗洞上方大小头非常明显,按照现场查验的实际情况来看属于窗洞上方的尺寸偏差, 严重影响该处的观感。本属于土建施工的基层问题,但是在装修过程中也没有进行处理,从而导致交房时该问题还很明显的存在。

外墙涂料起皮

外墙墙面涂料起皮,比较严重,这让人比较担心后期会不会有脱落的可能。联想到近期部分台风影响的地区外墙墙面大面积脱落的情况,还望首创地产能对该问题进行排查,整改。

验房总结

综上所述,为首创国际学园2017年11月至2018年04月验房的比较典型的问题,现场虽然还有很多个例的比较严重的问题,如房间漏水、全屋泡水等情况。并未一一提及,但是不代表没有这类情况。

根据近期山西青年报文章中各位业主的表述,确实都是实情。最让人感到愤慨的并不仅仅是装修质量出现了这些问题,还有首创集团对该项目问题的处理方式,业主一次次的怀着期待的心情去看房、收房,却一次次的被家里装修情况灰心,试问业主拒绝收房难道真不是因为装修质量问题吗?确实是,除了装修问题的一拖再拖,还有销售时与实际收房后承诺不符合的。

“7月12日,《山西青年报》记者采访到了首创国际学园销售部负责人赵涛,他告诉记者:“4、5号楼总共496户,截至昨天,已交房410户,说明这些业主已经认同目前家里没有问题了。另外,精装修的房子,纵观山西,或多或少都会有同样的问题。我们都是第三方装修,我们有监督的义务和责任,验收时一定要达到国家相关的要求、规范。”同时,寇益表示:“精装修问题肯定不是影响客户收房的大问题,如果是大问题,就不会有这么多客户收房。””——转载于《山西青年报》2018年7月16日08板

读到这位负责人的表述,确实为首创的业主感到不甘的,很多业主收房并不是因为这个楼盘、这套房没有问题了,存在并非合理,很多业主因为其他很多原因不得不收房,也是无奈之举,但首创集团竟然将这认为是解决事情的一种方式,让人心寒。

这篇文章更多的从验房师的角度去表述这些问题,还有更多业主关心的问题,直到今日也还未得到好的解决方式,希望首创地产能为业主多实际的去解决问题,而不是用一拖再拖的方式耗得业主无力去争取自己应有的权益。

翘楚验房作为第三方机构,也会发出声音,让社会各界更多的人注意该问题。